iva locazione immobili modificata. Con il D.L. n. 83/12 (Decreto Crescita), entrato in vigore il 26 giugno 2012, è stata modificata la disciplina Iva locazioni immobili e cessioni.
Iva Locazione immobili
Il D.L. 83/12 ha previsto per l’iva locazione immobili:
– per gli immobili abitativi, la possibilità di optare senza vincoli temporali per il regime di imponibilità da parte del costruttore o ristrutturatore che concedono in locazione gli immobili. L’opzione per il regime di imponibilità è stata confermata anche con riferimento agli immobili abitativi destinati ad alloggi sociali;
– per gli immobili strumentali, viene introdotta una generale previsione di imponibilità delle locazioni (subordinate all’esercizio di esplicita opzione), con conseguente eliminazione dei precedenti casi di assoggettamento ad iva obbligatoria per i privati.
Iva Cessioni di immobili abitativi
Il D.L. n. 1 del 24 gennaio 2012 (art. 57, co. 1, lett. b) ha innalzato il termine, portandolo da 4 a 5 anni, entro il quale la cessione di un fabbricato abitativo da parte di un costruttore o ristrutturatore deve avvenire in regime di imponibilità.
Il D.L. n. 83/12 ha previsto, per le cessioni effettuate dal costruttore o ristrutturatore successivamente al 5 anno, la possibilità di optare in ogni caso per l’applicazione del regime di imponibilità in luogo di quello di esenzione.
Pertanto, per le cessioni di immobili abitativi successive al 26.6.2012, il costruttore o ristrutturatore potrà esercitare l’opzione per la cessione in regime di imponibilità in occasione dell’atto notarile di vendita.
Iva Cessione di immobili strumentali
A partire dal 26 giugno 2012:
– il costruttore o ristrutturatore che cede immobili strumentali entro il quinquennio dalla data di ultimazione della costruzione o ristrutturazione deve obbligatoriamente applicare l’Iva;
– in tutti gli altri casi, il cedente soggetto passivo Iva può applicare il regime di imponibilità Iva solo a seguito di esplicita opzione da esercitarsi nell’atto di cessione.
Reverse charge (inversione contabile)
A partire dal 26 giugno 2012, tutte le cessioni di immobili, sia strumentali che abitativi, imponibili ai fini Iva a seguito di esplicita azione scontano il meccanismo del reverse charge (il cedente emette fattura senza applicare l’Iva, cd. ad aliquota zero, mentre il cessionario procederà ad integrare la fattura ricevuta applicando l’Iva propria dell’operazione)
Pertanto, solo il costruttore o il ristrutturatore che cede l’immobile ultimato o ristrutturato entro 5 anni dal completamento dei lavori, deve applicare ordinariamente l’imposta con indicazione del tributo sulla fattura.
Aliquota ridotta al 10 %
A partire dal 26 giugno 2012 per tutte le locazioni di immobili abitativi rese imponibili a seguito di opzione, troverà applicazione l’aliquota ridotta del 10 %.