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Sblocca Italia edilizia novità normative

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Sblocca Italia edilizia novità normative nell’ultimo provvedimento legislativo.

Il 12 novembre 2014 è entrata in vigore la legge 11 novembre 2014, n.164, pubblicata nel Supplemento Ordinario n. 85 alla Gazzetta Ufficiale n. 262, recante rubrica “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, recante misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive (c.d. Decreto Sblocca Italia)”.

Si tratta di un provvedimento omnibus, con il quale vengono affrontate numerose tematiche: interviene in materia di calamità naturali (possibilità di iniziare le opere anche se pende ricorso al T.A.R.), banda larga ed ultralarga (sconto fiscale del 50% per chi investe nelle aree bianche e cd. digital divide per la banda larga, obbligo da metà del 2015 per gli edifici di nuova costruzione prevedere canaline per i cavi della banda ultra larga), deroga al patto di stabilità per le piccole opere di cantiere; modifiche al Codice dell’Ambiente (D. Lgs. 152/2006) ed  investimenti sulla rete autostradale, sulla banda larga e contro il dissesto idrogeologico

Analizziamo invece più nel dettaglio le novità normative dello Sblocca Italia edilizia e per la casa:

semplificazioni in materia di edilizia, con modifica del Testo Unico dell’Edilizia (TUE). In particolare, è stata ampliata la nozione di manutenzione straordinaria, nella quale ora rientra anche il frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso. Il nuovo art. 3, comma 1, del Testo Unico Edilizia comprende tra gli interventi di manutenzione straordinaria: lett. b) “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso“;

comunicazione di inizio lavori (CIL): vengono ampliati i casi nei quali, al posto del permesso di costruire, è sufficiente presentare una comunicazione di inizio lavori (CIL). La comunicazione di inizio lavori ora può essere fatta anche per: “a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’ art. 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio […] e-bis) le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, ovvero le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali” (art. 6 Testo Unico Edilizia). Il decreto Sblocca Italia edilizia precisa che la CIL non può essere utilizzata per le modifiche di parti strutturali dei fabbricati, anche di impresa, o per la manutenzione straordinaria degli edifici in generale;

interventi di conservazione del patrimonio esistente: Nel Testo Unico Edilizia è inserito l’art. 3 bis, rubricato Interventi di conservazione, secondo cui “Lo strumento urbanistico individua gli edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione. In tal caso l’amministrazione comunale può favorire, in alternativa all’espropriazione, la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione rispondenti al pubblico interesse e comunque rispettose dell’imparzialità e del buon andamento dell’azione amministrativa. Nelle more dell’attuazione del piano, resta salva la facoltà del proprietario di eseguire tutti gli interventi conservativi, ad eccezione della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario”;

– agevolazione fiscale concessa a chi compra una casa e la affitta per otto anni a canone concordato (c.d. “Rent to buy”);

– novità in tema di permesso di costruire. L’art. 10 del Testo Unico Edilizia prevede il rilascio del permesso di costruire per “gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni“.

Il nuovo art. 14 del Testo Unico Edilizia amplia i casi di permesso di costruire in deroga (art. 14, che consente la deroga per gli edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico), prevedendo (comma 1-bis) che, per gli interventi di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica, attuati anche in aree industriali dismesse, è ammessa la richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle destinazioni d’uso, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico.

In tema di permesso di costruire il decreto sblocca italia edilizia prevede la possibilità proroga dei termini per l’inizio e l’ultimazione dei lavori sia comunque accordata qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell’amministrazione o dell’autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate. Novità anche per i termini di rilascio del permesso di costruire: il termine per il rilascio del permesso di costruire (60 giorni) è raddoppiato nel caso di progetti particolarmente complessi secondo la motivata risoluzione del responsabile del procedimento, mentre tale raddoppio non vale più per il solo fatto che il Comune abbia più di 100.000 abitanti;

novità in materia di SCIA: la Denuncia di inizio attività (DIA) è sostituita integralmente dalla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). Diventano realizzabili mediante SCIA e comunicate a fine lavori con attestazione del Professionista Tecnico le varianti non essenziali al permesso di costruire , a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore. Quando, inoltre, si utilizza la SCIA per gli interventi che possono incidere sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, chi presenta la SCIA è tenuto a richiedere il rilascio del certificato di agibilità (art. 24 TUE);

permesso di costruire convenzionato: lo sblocca Italia edilizia introduce l’art. 28-bis, che riguarda il permesso di costruire convenzionato, con il quale quando le esigenze di urbanizzazione possono essere soddisfatte, sempre sotto controllo comunale, con una modalità semplificata, si può richiedere il permesso di costruire convenzionato: nella convenzione sono previsti gli obblighi in capo al richiedente legati al rilascio del titolo. La convenzione stessa è
inquadrabile fra gli accordi integrativi o sostitutivi del provvedimenti di cui all’art. 11 della Legge n. 241/90. Sono soggetti alla stipula della convenzione, in particolare, la cessione di aree anche al fine dell’utilizzo di diritti edificatori, la realizzazione di opere di urbanizzazione, le caratteristiche morfologiche degli interventi e la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale.

– novità in materia di lottizzazione di aree: il decreto sblocca italia modifica  l’art. 28 della Legge Urbanistica (L. 1150/1942), prevedendo che l’attuazione degli interventi previsti nelle convenzioni di lottizzazione ovvero degli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, può avvenire per stralci funzionali e per fasi e tempi distinti. In tal caso per ogni stralcio funzionale nella convenzione saranno quantificati gli oneri di urbanizzazione o le opere di urbanizzazione da realizzare e le relative garanzie purché l’attuazione parziale sia coerente con l’intera area oggetto d’intervento. Si prevede inoltre che “Il rilascio delle licenze edilizie nell’ambito dei singoli lotti è subordinato all’impegno della contemporanea esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria relative ai lotti stessi”;

– novità per Piani Attuativi: lo sblocca italia edilizia prevede il potere sostitutivo delle Regioni nell’adozione dei Piani Attuativi. Le regioni, con proprie leggi, assicurano l’attivazione del potere sostitutivo allo scadere dei termini assegnati ai comuni per l’adozione da parte degli stessi dei piani attuativi comunque denominati in base alla normativa statale e regionale (piano particolareggiato, piano per l’edilizia economica popolare, piano per insediamenti produttivi, piano di recupero).